白癜风专家会诊房地产行业周报:市场即将理性降温
本周,样本城市新房周成交面积同比增长41.8%,环比增长1.4%。二手房业主担心交易税*策出台,急速放盘,导致中原二手房报价指数下降,成交速度明显加快。过去几天,北京每天成交二手房约1500-3000套,相当于常规水平的3-6倍。15个城市的供应指数运行到阶段性低点,和2012年以来的最低水平基本持平。土地市场并未失控,土地成交溢价率维持在20%左右。
我们认为,交易税并没有造成有效客源量大幅增长(个别地方还略有下降),只造成了有效房源量的增长,下调房价的业主比例增加和二手签速度的加快。因此,二手房交易过户中心的火爆局面,并不强化房价上涨预期,而是消化前期累积的需求,缓解一线城市供求紧张矛盾。我们预计,本周后,前期累积的存量需求消化告一段落,*策的正式出台也将使得二手房成交回落到正常水平。而推盘旺季到来,新盘选择面加大,可销售面积见底回升,也将使得新房市场运行更加平稳。我们认为,4月份我们统计的样本城市日均成交将落到80-90万平米之间,较3月份95万平米左右的成交规模有明显环比下降,但较2012年75万平米左右的日均成交仍有明显的同比上涨。下半年,由于基数提高,预计市场的销售面积将维持同比基本持平,从而实现全市场全年销售面积约10%的增长。
新总理答问中并没有提到房价和商品房市场。但是,我们认为,这一次总理答问显示了决策层对最困难人群生活问题的高度关注,对全社会机会公平和人才纵向流动的高度重视,和防范*府错位,尊重市场机制的决心。在这样的背景之下,我们相信房屋*策的核心将是解决最困难家庭的住房问题。我们深信,新*府可以建立起中国房地产行业监管的长效机制。这一长效机制,将以住房交易利得税、差别性按揭*策,差异化融资*策、积极供地*策和覆盖低收入居民的保障性住房体系为核心。我们认为,在新调控思路下,干预市场价格信号并不是*府的首选。*策将尽力引导市场扩大住房供应,缓解热点城市供大于求的问题;引导市场调节供求结构,避免投机投资盛行;引导开发企业参与保障性安居工程建设,让市场配合*府解决住房困难家庭的问题。“国五条”当然会被严格执行,但这种执行并不会如悲观的投资者所理解的机械或僵化。例如,未来交易税的征收办法应该会充分考虑到自住和改善的需要,一般居民正常的买卖行为(包括正常的改善生活行为),将不会因为新*策而增加成本。
我们相信,当前的资本市场对*策的预期过于悲观。随着各地可执行调控方案的落地,基本面逐渐走向理性,市场当可逐渐意识到调控能令中国房地产业更加健康平稳。只要企业顺应*策要求,积极投身中小户型普通住宅的开发,这样的*策就是在提升,而不是打压企业的估值。*策恐慌使得当前地产股运行到了估值的长周期下限,提供给了价值投资者很好的介入机会。
